Précisions relatives aux ventes en état futur d’achèvement

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Au vu de certaines affirmations publiques en rapport avec la déconfiture d’un groupe de promotion immobilière au Luxembourg, EuroCaution, courtier luxembourgeois agréé par le Commissariat aux Assurances luxembourgeois et spécialisé en garanties financières et cautions, souhaite fournir des explications relatives à la vente en l’état futur d’achèvement et notamment la garantie d’achèvement respectivement la garantie de remboursement.

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15/02/2023 | Communiqué
  • EuroCaution

EuroCaution souhaite avec ces précisions apporter des clarifications nécessaires à la compréhension de la population notamment des acquéreurs soucieux de préserver leur patrimoine.

La vente sur plan est réglementée au Luxembourg

La loi luxembourgeoise du 28 décembre 1976 relative aux ventes d'immeubles à construire et à l'obligation de garantie en raison de vices de construction et ses règlements d’exécution prévoient des protections spécifiques pour les acquéreurs dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Conformément à l’article 1601-5 du Code civil, le vendeur en l’état futur d’achèvement doit fournir à l’acquéreur une garantie d’achèvement du bien immobilier vendu.

La garantie d’achèvement est fournie en principe par une banque, ou, dans la pratique du marché luxembourgeois, français et belges par un assureur. Le garant est indépendant du promoteur vendeur, qui est son client par rapport à la fourniture de la garantie aux acquéreurs et qui lui paie une commission d’aval ou une prime d’assurance pour la couverture du risque.

En principe c’est la défaillance du promoteur vendeur par rapport à ses obligations contractuelles qui actionne la garantie d’achèvement, les détails étant spécifiés dans le certificat de garantie que les acquéreurs reçoivent par l’intermédiaire d’un notaire lors de la signature de l’acte notarial de vente en état futur d’achèvement.

En cas d’appel à la garantie, en principe le garant ne devient pas le maître d’ouvrage ou maître d’ouvrage délégué du fait de l’actionnement de la garantie ; ce sont le ou les acquéreurs qui deviennent les maîtres d’ouvrage en lieu et place du promoteur-vendeur.

Cependant, en fonction de l’organisation et des capacités du garant, il peut être amené sans y être contraint à fournir une assistance aux acquéreurs, respectivement à charger une entreprise à prendre en charge les fonctions de maître d’ouvrage ou maître d’ouvrage délégué.

De même, le curateur de la faillite du promoteur vendeur ne continue en général pas les activités du promoteur vendeur et ne s’occupera pas de l’achèvement. Les majorités des bénéficiaires ainsi que le marché immobilier se posent la question suivante :

La garantie d’achèvement ne garantit pas dans tous les cas un achèvement de l’immeuble

La loi prévoit que si la construction ne peut pas être réalisée matériellement ou juridiquement, la garantie d’achèvement se transforme automatiquement en une garantie de remboursement. En outre le promoteur vendeur et le garant se réservent généralement la possibilité prévue par la loi de substituer la garantie de remboursement à la garantie d’achèvement à tout moment.

En principe, la substitution (activation de la garantie de remboursement) se fera lorsque le coût prévisible d’un achèvement dépasse de façon significative le montant total des paiements que l’acquéreur devrait effectuer au profit du vendeur promoteur et ceci dans les limites du contrat et de la loi. De manière générale, il ne serait pas envisageable pour un garant de donner une garantie sans limite il serait très difficile voire impossible de trouver un garant pour un tel risque car les réglementations du secteur bancaires et des assureurs sont très strictes.

La garantie de remboursement ne couvre pas l’intégralité des paiements effectués par l’acquéreur au promoteur vendeur. Le garant ne couvre que les paiements effectués au profit du promoteur vendeur dans le strict respect des dispositions du contrat et de la loi. Un surpaiement par rapport à des tranches de construction non encore achevées, tout comme les paiements pour des suppléments choisis par les acquéreurs, ne sont pas pris en charge.

De plus il nous semble que dans la plupart des cas et indépendamment de qui est le garant, le remboursement du prix de la quote-part du terrain ne fait pas partie de la garantie de remboursement car, dans la majorité des cas, le terrain est vendu par une société différente du promoteur vendeur et le garant ne s’est pas porté caution pour cette société. En cas de défaillance du promoteur vendeur, des solutions peuvent cependant être recherchées entre l’acquéreur, le garant, le promoteur vendeur (respectivement son curateur en cas de faillite) et le vendeur du terrain.

Le garant n’indemnise pas les acquéreurs pour le retard dans la délivrance de l’immeuble, ou pour les pertes qu’il peut subir du fait que leur immeuble ne sera pas achevé

En fonction de l’évolution du marché, un acquéreur d’un bien immobilier non achevé, mais bénéficiant de la garantie de remboursement, va se sentir pénalisé si ce remboursement ne couvre pas tous les frais et n’indemnise pas une éventuelle augmentation des prix dans le cadre de l’acquisition d’un autre immeuble. Ces risques ne sont ni couverts, ni indemnisés par la garantie d’achèvement etvolonté de la loi ne va pas dans ce sens. Le préjudice que peut subir un acquéreur dépend du cas individuel, de sorte que ce risque ne serait pas calculable pour le garant et qu’un promoteur vendeur ne trouverait pas de garant sur le marché pour couvrir de tels risques.

Ainsi, les acquéreurs ne courent aucun risque d’un refus de paiement ou d’une insolvabilité d’un garant, nous partons du principe que tous les garants présents sur le marché luxembourgeois vont honorer leurs obligations. Bien entendu, toute intervention va requérir, comme dans tous les autres cas de mise en œuvre d’une garantie, des vérifications nécessaires avant le décaissement.

L’insolvabilité d’un garant (donc l’assureur que le courtier représente vis-à-vis des acquéreurs) devrait être exclue, puisque les garants sont soit des banques de la Place dont la solvabilité ne devrait pas être en cause, ou des assureurs luxembourgeois ou européens qui bénéficient d’une capitalisation et d’assises largement suffisantes pour couvrir un tel sinistre qui, aussi important qu’il puisse paraître, ne représente qu’un montant très réduit par rapport aux réserves des assureurs spécialisé. En outre, les assureurs sont en général couverts par des réassureurs, et surveillés par les autorités de tutelle comme le Commissariat aux Assurances à Luxembourg.

Fonctionnement de l’intervention du courtier dans le règlement des sinistres

EuroCaution est, vis-à-vis des acquéreurs, l’intermédiaire de l’assureur garant pour les assurances qu’EuroCaution a placées en tant que courtier en assurance. Il faudra garder à l’esprit que ni EuroCaution, ni les assureurs qu’elle représente ne sont responsables de la défaillance d’un promoteur vendeur, qu’elles n’assument pas du fait de cette défaillance le rôle de maître de l’ouvrage d’un projet immobilier, et que les assureurs ne sont tenus à la couverture d’un sinistre que dans le cadre et dans les limites de l’engagement de garantie vis-à-vis de l’acquéreur bénéficiaire. Forte de son expérience dans le secteur depuis plus de 10 ans EuroCaution est à l’écoute des acquéreurs et va s’efforcer de traiter le plus rapidement possible les dossiers qui lui sont soumis, ainsi que de rechercher de possibles solutions au cas par cas pour les acquéreurs qui se voient confrontés à la défaillance d’un promoteur vendeur.

Déclaration d’Alessandro Rizzo, CEO de EuroCaution

« Je tiens à rassurer les acquéreurs bénéficiaires de garanties intermédiés par EuroCaution de la solvabilité de nos assureurs partenaires, qui disposent d’importantes assises financières et d’une réassurance placée auprès d’un panel de réassureur mondialement reconnu.

On doit rester réaliste cependant, la déconfiture récente d’un groupe de promotion immobilière à Luxembourg ne se limitera pas à un épisode unique. Les conflits géopolitiques, la conjoncture économique, accompagnée d’une augmentation des taux de financements, la perte du pouvoir d’achat des candidats acquéreurs et le manque de logement social, abordable et payable à Luxembourg mettent à mal le marché de l’immobilier résidentiel. En 2023, on verra probablement de nouveaux épisodes de défaillances chez les promoteurs vendeurs sans compter une baisse importante de logements disponibles à la vente ou à la location.

Les promoteurs immobiliers utilisent aujourd’hui leurs fonds propres et leurs réserves même personnels pour payer leurs charges fixes ainsi que les intérêts bancaires des crédits contractés pour l’achat des terrains destinés à la revente, car ils ne réalisent pas suffisamment de vente et donc de bénéfice pour payer tout cela. Cette situation ne saura perdurer à l’infini.

Le Luxembourg est dans une situation unique et inédite en Europe, la demande de logement est supérieure à l’offre qui diminue au lieu d’augmenter par cette forte demande.

  • Seul notre gouvernement peut prendre les mesures adéquates afin de protéger encore mieux les candidats acquéreurs de logement neuf, selon nous plusieurs mesures peuvent être prises à court terme : ? Prévoir une obligation pour le promoteur vendeur qu’un professionnel (architecte, ingénieur, …) valide un état d’avancement pour déclencher le droit de facturer une tranche de paiement aux acquéreurs, ce qui permettrait de réduire fortement le risque de surfacturation.
  • Prévoir en cas de garantie de remboursement que le terrain soit remboursé également.

Ces mesures permettant d’encore mieux protéger les candidats acquéreurs, et les promoteurs vendeurs auront un argument complémentaire pour faciliter une vente d’un logement neuf. Le secteur des assurances peut offrir ce type de couverture au promoteur vendeur afin que les candidats acquéreurs soient encore mieux protégées.

Nous tenons à affirmer qu’EuroCaution et ses partenaires assureurs disposent de toutes les ressources humaines et financières nécessaires pour assurer un suivi à tous les bénéficiaires de nos garanties financières d’achèvement.

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