PwC - Immobilier : L'incertitude est la nouvelle réalité du marché

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Les préoccupations sociales et l'instabilité politique constituent des freins à la croissance du marché immobilier en Europe en 2017

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01/02/2017 | Publication
  • Experts PwC Luxembourg et ULI BeLux

La technologie, quant à elle, modifie notre façon de vivre et de travailler. Derrière chaque enjeu se cache une opportunité et les acteurs de l'immobilier restent positifs sur le développement et les investissements cette année. C’est ce que révèle l’étude « Emerging Trends in Real Estate® Europe 2017 », publiée conjointement par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC. « Malgré une période d'incertitudes et de changements, les participants de l’enquête ne sont que légèrement moins confiants que l’an passé sur l’avenir de leur entreprise. Il est clair que si le secteur de l’immobilier en Europe  se montre prudent, elle ne ressent pas pour autant le besoin de mettre en place des mesures de crise » affirme Amaury Evrard associé et Real Estate and Infrastructure Group Leader chez PwC Luxembourg.

L'instabilité mondiale est une préoccupation croissante pour l'industrie de l'immobilier.On assiste en effet à l’émergence de questions sociales, et la montée du populisme remet en cause les systèmes économiques traditionnels. Le secteur de l’immobilier se retrouve confronté au phénomène de dé-mondialisation, conséquence directe du Brexit et des élections américaines, qui entraîneront également un changement des flux de capitaux. «On peut aussi s'attendre à ce que l'on mette davantage l'accent sur les infrastructures sociales telles que les soins de santé et les logements sociaux. Cette tendance se reflète déjà dans les principaux secteurs d'investissement et de développement en 2017. Le secteur de l'immobilier est confronté à de nouveaux risques inhérents à ces classes d'actifs et les modèles opérationnels doivent être ajustés », explique Ilse French, associé et Real Estate Advisory Leader chez PwC Luxembourg.

Dans un marché européen post-Brexit, l’Allemagne prend la part du lion
Source d’inquiétude pour certains, opportunités pour d’autres, la sortie du Royaume-Uni de l'Union européenne se concrétise et les potentielles conséquences pèsent lourdement sur l'esprit de nombreux acteurs de l'immobilier. Dans un climat à risque, où un certain nombre d’investisseurs immobiliers sont prêts à sacrifier un rendement plus élevé pour des risques plus faibles, l'Allemagne est considérée comme un foyer d’investissement. Selon ce rapport, quatre des cinq premières villes sont allemandes, affichant les meilleures perspectives d'investissement et de développement en 2017. Berlin et Hambourg occupent les deux premières positions, suivies par Francfort, Dublin et Munich.

Sur la troisième marche du podium, c’est cette année sur Francfort que se posent tous les regards. La ville a en effet gagné17 positions par rapport à l’an passé. Et les investisseurs ont de bonnes raisons d'être optimistes. Francfort a doublement bénéficié du vote en faveur du Brexit: non seulement la métropole allemande est perçue comme stable, mais de nombreux répondants estiment qu’elle pourrait également devenir une destination de l’immobilier de bureaux prisée pour les banquiers qui se prépareraient à quitter Londres (classée 25ème).

Le Luxembourg est également susceptible de bénéficier de la relocalisation potentielle des activités commerciales basées à Londres sur le continent. « Notre pays peut être la cerise sur le gâteau, mais la question est: serons-nous capables de la digérer? Il y a beaucoup d'infrastructures à améliorer et la croissance démographique engendre déjà un certain nombre de défis. Héberger 10.ooo à 20.000 personnes arrivant en même temps pourrait être très compliqué à gérer », explique Kees Hage, associé chez PwC Luxembourg. Deux atouts indéniables du marché luxembourgeois : sa position historique en tant que centre pour les fonds d'investissement ainsi que ses n  compétences financières disponibles. La clé du succès pour le pays est son adaptation rapide et sa flexibilité.

Luxembourg: Le taux d’occupation élevé fait grimper les loyers
Avec une croissance du PIB de 3,6%, une dette publique raisonnable et une faible inflation, l'évolution économique du Grand-Duché est plus qu’encourageante pour les investisseurs. La pénurie d'actifs« prime », la pression sur le marché de bureaux et le taux de rendement en baisse figurent parmi leurs priorités. « En termes de marché de bureaux, le taux d'inoccupation est encore très faible, avec une moyenne de 5% en général et en dessous de 3% dans le centre-ville et Kirchberg. Le quartier Cloche d'Or offre un grand potentiel. Avec l'arrivée de nouveaux occupants dans les prochaines années, l'avenir semble optimiste. Les prix vont certainement suivre la tendance à la hausse pour atteindre le niveau des prix du Kirchberg. La bonne nouvelle est que le gouvernement comprend les enjeux et investit massivement dans les infrastructures ; nous attendons tous avec impatience l'arrivée du tramway en 2021 », souligne Vincent Bechet, membre du conseil d'ULI BeLux.

La situation globale du marché a changé au cours de l’année, avec une activité de fonds immobiliers plus importante. Pour ce qui est des secteurs alternatifs, les centres de données semblent attirer des investisseurs très spécifiques dont le domaine d'activité est autour de la technologie, créant ainsi une niche bien définie. Les bureaux satellites sont toujours en vogue, mais cela pourrait changer avec l’implémentation de la ligne de tramway.

« Si nous analysons l'évolution des villes et des centres d'affaires au cours de la dernière année, la ville de Luxembourg reste parmi les plus attractives en termes de rentabilité des investissements. Le taux de rendement des actifs prime des bureaux s’élève à 4,35%, comme à Francfort, et au-dessus de Londres ou de Paris. Pour les secteurs retail et résidentiel, les chiffres sont encore plus encourageants. Nous verrons cependant une hausse des loyers – une bonne nouvelle pour les propriétaires, beaucoup moins pour les locataires», conclut John Ravoisin, associé chez PwC Luxembourg.

Le rapport “Emerging Trends in Real Estate® Europe 2017” est disponible sur le site de PwC Luxembourg.

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